Reclamar los gastos de hipoteca: guía legal completa

Reclamar gastos de hipoteca es una de las reclamaciones bancarias con más recorrido en España desde que el Tribunal Supremo declaró abusivas las cláusulas que obligaban al cliente a pagarlo todo. Si firmaste una hipoteca antes de 2019, es muy probable que pagases notaría, gestoría, registro y tasación cuando una parte —o la totalidad— correspondía al banco. Esta guía completa te explica qué puedes recuperar, con qué fundamento legal y cómo lo tramita un despacho especializado como Abogado Reclama.

Fundamento legal: por qué la cláusula de gastos es nula

La STS 705/2015, de 23 de diciembre, declaró abusiva la estipulación general que imponía al prestatario todos los gastos, tributos y comisiones de la formalización, por desplazar sobre el consumidor costes que beneficiaban al banco. La STS 44/2019 concretó el reparto: el prestamista soporta los aranceles notariales de la matriz, la gestoría y la inscripción registral, mientras el cliente solo paga sus copias. Sobre la tasación, la mayoría de las audiencias provinciales ordenan su devolución cuando fue exigencia de la entidad. Por último, desde la Ley 5/2019 el impuesto de actos jurídicos documentados corre siempre a cargo del banco.

Cuánto dinero se puede recuperar

Depende del capital del préstamo y de los aranceles aplicados, pero estas son las horquillas habituales:

• Notaría: 350€-900€.
• Gestoría: 200€-450€.
• Registro: 250€-650€.
• Tasación: 200€-600€.
• AJD en hipotecas anteriores a noviembre de 2018: variable según comunidad autónoma.

Una reclamación media ronda los 1.500€-3.000€ más intereses legales desde cada pago, una cantidad que crece cuanto mayor era el préstamo.

Vía extrajudicial y vía judicial: las dos fases

Lo primero es siempre reclamar al banco por escrito, citando la jurisprudencia y adjuntando la liquidación de los gastos. Muchas entidades pagan en esta fase cuando la reclamación llega bien fundamentada desde un despacho. Si el banco se niega o no contesta en el plazo de dos meses, se interpone demanda civil solicitando la nulidad de la cláusula y la restitución de lo pagado, con intereses y costas. La práctica totalidad de estas demandas prospera, porque la doctrina del Tribunal Supremo está consolidada.

¿Por qué no reclamar por tu cuenta?

Puedes hacerlo, pero la experiencia demuestra que los bancos responden a los particulares con plantillas de rechazo. Un abogado especializado en derecho bancario liquidará correctamente cada gasto, no dejará fuera conceptos reclamables y sabrá elegir entre aceptar una oferta o litigar. Además, si ganas, lo normal es que el banco pague las costas. En Abogado Reclama la primera consulta es gratuita y trabajamos con modalidades de honorarios a éxito, sin que tengas que inventar fórmulas: solo cobramos si tú cobras.